Manifiesta como necesario “culminar cuanto antes el proceso de aprobación del documento de cumplimiento” del PGOU
El candidato a la alcaldía por el Foro Ciudadano de Jerez, Pedro Pacheco, presentó hoy un pormenorizado análisis de la situación actual de la vivienda y la necesidad de culminar cuanto antes el proceso de aprobación del documento de cumplimiento del PGOU, así como las propuestas del Foro Ciudadano para cumplir con estas necesidades tan demandadas por la ciudadanía en general y la jerezana en particular.
El mercado mobiliario español presenta un conjunto de rasgos que lo diferencian de otros países europeos. El más notorio es la alta tasa de propiedad, que supera el 85% del total de viviendas principales, y que implica que el mercado de alquiler sea muy débil, en torno al 13%.
Estos porcentajes de viviendas en alquiler son muy bajos si se comparan con los de otros países: en Alemania o Francia el 40% y en Reino Unido en torno al 30%. Al mismo tiempo, en España la tasa de viviendas vacías supera el 16%, una cifra excepcional.
Con estas características, el precio de la vivienda ha experimentado un gran aumento, doblándose en términos reales entre 1999 y 2007. Asimismo, se han construido un número muy elevado de viviendas: dos tercios de las viviendas construidas en la Unión Europea entre 1997 y 2007 se sitúan en España.
Aún así, la accesibilidad a la vivienda por parte de la sociedad española se ha reducido notablemente. En diciembre de 1997 el precio medio de la vivienda representaba 3,6 veces la renta disponible bruta media de los hogares, mientras que 10 años después alcanzaba 7,7 veces esa renta. Esta dificultad queda encubierta, actualmente, por los bajos tipos de interés, pero nadie imagina que el euribor esté así indefinidamente.
La actual situación de crisis ha puesto de manifiesto las implicaciones negativas que tienen estas características del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad española:
● La debilidad del mercado en alquiler limita la movilidad de los trabajadores al no poder obtener de forma rápida alojamiento en otras provincias, en las que podrían encontrar empleo en mejores condiciones laborales.
● Asimismo, el mercado de alquiler no ha sido una alternativa eficaz al mercado de la propiedad, debido, en parte, a sus características institucionales, por lo que no ha conseguido atraer a las viviendas vacías, ni ha supuesto un colchón frente a los altos incrementos de los precios de la vivienda.
● El número de viviendas nuevas sin vender se sitúa en algo más de 1 millón, lo que equivale al número de viviendas que se venden, normalmente, en tres años.
● A esto se añade que muchas personas no encuentran un lugar adecuado para vivir, en especial la población joven que intenta acceder a su primera vivienda ha soportado gran parte de la carga generada por los desequilibrios mencionados (más del 65% de los jóvenes españoles con edades de entre 25 y 29 años viven con sus padres, frente al 20/22% de Francia, Holanda o Reino Unido.
Coincide, por tanto, un elevado exceso de oferta con una gran bolsa potencial de demanda por parte de muchos jóvenes con salarios reducidos y empleos inestables, lo cual es un signo inequívoco de un mercado que no funciona: “el marco inmobiliario está soportando unas consecuencias sociales graves a los ciudadanos”, resaltó Pedro Pacheco.
Por ello, es urgente adoptar medidas para remediar esta situación. Fundamentalmente porque:
● Podrían ayudar a salir de la crisis al contribuir a eliminar el exceso de viviendas sin vender y a ajustar los precios con mayor rapidez.
● Mejorarían drásticamente la accesibilidad de la vivienda
● Permitirían aumentar los ingresos de los pequeños propietarios
● Reducir los efectos de la crisis sobre las economías familiares
Estas actuaciones pasarían por potenciar el mercado de alquiler mediante la liberalización de los contratos, el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios y la reducción de las trabas a los inquilinos.
El mercado de alquiler está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que limita la libertad contractual de las partes de dos maneras distintas:
1) Imprime una duración mínima de los contratos de alquiler en cinco años.
2) Restringe los aumentos de la renta pagada a la valoración del índice de precios al consumo.
Además, este mercado sufre una falta de seguridad jurídica derivada, en parte, por la lentitud judicial a la que se enfrentan los propietarios ante posibles impagos de la renta
Algunos autores proponen reducir la duración mínima obligatoria a los contratos de alquiler, fijándola en un año, para aproximarlo al de otros países europeos y aumentar la seguridad jurídica y la rapidez del procedimiento de resolución del contrato, aunque quizás sea un plazo muy corto que genera inestabilidad a los inquilinos.
Otra medida interesante será suprimir con carácter inmediato todos los incentivos fiscales a la compra de vivienda. Existe en España una deducción en el IPF por la compra de la primera vivienda habitual que puede alcanzar un máximo de 9.015,18 euros por año, además de otras deducciones añadidas por las Comunidades Autónomas.
Por el contrario, los incentivos fiscales al alquiler de vivienda han sido escasos. Los únicos incentivos para los inquilinos se introdujeron en 2008 con la aplicación de la renta básica de emancipación (210 euros mensuales para la población de 22 a 30 años, durante un periodo de 4 años, y una deducción por alquiler en el IRPF para el contribuyente con renta inferior a 24.020 € anuales.
Los incentivos fiscales en España han beneficiado a la vivienda en propiedad frente a la de alquiler.
Las propuestas del Foro Ciudadano de Jerez:
● Supresión de los incentivos por compra de vivienda, dedicando los recursos así obtenidos a financiar temporalmente una desgravación para el alquiler.
● Suprimir la VPO en propiedad y orientar la protección hacia el mercado de alquiler. La vivienda pública de alquiler constituye solo el 1 ó 2% del total, muy lejos de Francia o Reino Unido donde las tasas superan el 15%.
● La asignación de VPO en propiedad adquiere la forma de una lotería en la que muy pocos beneficiados reciben una subvención muy elevada. Además, una vez obtenida la vivienda, los cambios de la renta del hogar no suponen la pérdida o devolución de la subvención disfrutada.
¿Y por qué no crear un parque de pisos de propiedad pública en régimen de alquiler, como defiende el Gobierno? En otros países no funciona bien porque los inquilinos no consideran suyo el edificio.
● Supresión de la construcción de nuevas VPO en propiedad, especialmente en un contexto de exceso de oferta como el actual, para dedicar los recursos disponibles a financiar ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta.
● Potenciar el mercado de alquiler mediante la liberalización de los contratos, el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios y reducción de las trabas a los inquilinos.
● También impactaría positivamente la supresión o reducción del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la compraventa de viviendas. Esta medida dinamizaría el mercado y favorecería la movilidad geográfica de los propietarios.
● La pérdida de recaudación por la desaparición de este impuesto podría compensarse a través de un aumento del IBI
“Una reforma en la regulación del mercado inmobiliario es una condición necesaria para comenzar un nuevo periodo de crecimiento sostenido. Al dinamizarse y favorecer la movilidad geográfica facilitará los ajustes para salir de la crisis de la economía española y promovería un nuevo modelo productivo para largo plazo”.
2.- PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
Es necesario culminar cuanto antes el proceso de aprobación del documento de cumplimiento, “procediendo a la publicación de un texto refundido que recoja todos los cambios introducidos”.
Las propuestas del Foro Ciudadano de Jerez:
● Nuevos crecimientos
- No acometer desde la iniciativa municipal nuevos crecimientos de uso residencial, exigiendo a los de la iniciativa privada que tengan absolutamente garantizados los servicios y la plena continuidad con las tramas urbanas consolidadas.
● Actuaciones sobre la ciudad consolidada
- Las actuaciones prioritarias en materia urbanística deben ser las que propicien la reforma interior de la ciudad existente y la recuperación del conjunto histórico.
- Las reformas deben responder a una línea de actuación global del PGOU, pero deben ser puntuales para poderlas llevar a cabo de una manera eficaz.
- Se debe huir del macroproyecto y de las intervenciones estrella y centrase en lo cotidiano, en pinceladas que sea sensibles para los ciudadanos y que mejoren su vida, SIMPLEMENTE PORQUE ARREGLAN ALGO QUE ESTABA MAL. MÁS QUE TRANSFORMAR E INNOVAR, SE TRATA DE MANTENER Y ARREGLAR LO EXISTENTE.
● Líneas de actuación:
- Unificar de forma efectiva las competencias de vivienda y suelo en una nueva sociedad de gestión, incorporándole, además, las de urbanismo.
- Hay que dotarla de mecanismos de gestión y posibilidades de llegar a acuerdos de concertación con propietarios y agentes interesados, especializando a la nueva sociedad en rehabilitación y reforma interior, poniendo a disposición de la iniciativa privada las VPO que resulten del desarrollo de crecimientos periféricos.
- Identificar zonas preferentes en reforma interior y centrar los esfuerzos en su progresiva recuperación y transformación, priorizando las actuaciones en aquellas en las que existan propiedades municipales o posibilidades de acuerdos con los propietarios.
- Agilizar y dar facilidades a la iniciativa particular que surja, en aras a desarrollar suelo de reforma interior.
- Retomar la transformación de los terrenos de VICASA como un área de oportunidad, plateando usos diversos (residencial, dotacional público y privado, comercial y de actividades económicas.
- Impulsar el proyecto de Cerrofruto y la reforma integral de San Juan de Dios, solucionando previamente el problema de ejecución de la urbanización necesaria para acometer las nuevas viviendas proyectadas.
● Acciones en el centro histórico
- Recuperar las competencias perdidas a partir de la aprobación del PGOU, creando la Comisión Local de Patrimonio, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Patrimonio Histórico.
- Identificar zonas prioritarias de actuación, especialmente aquellas de titularidad pública: solares, construcciones ruinosas, abandonadas e infrautilizadas, zonas infraurbanizadas, etc.
- Establecer actuaciones concretas en zonas o ejes determinados y no dispersar las actuaciones, que deben ser pequeñas, abordables, visibles y ejemplarizantes.
- Acometer de forma preferente actuaciones de vivienda pública de rehabilitación, únicas viables tras los últimos planes de vivienda, yendo a actuaciones humildes y huyendo de proyectos sofisticados.
- Se propone un plan cuatrienal de 100 actuaciones, entre 600 y 1000 viviendas, que crearía sobre los 3.000 empleos. (promoción de viviendas para alquiler y promoción de alojamientos para colectivos vulnerables y otros especiales).
3. - El Casco Histórico
Parte importante es cumplir mediante el desarrollo de políticas públicas al servicio de un medio urbano sostenible, impulsando las acciones de rehabilitación y renovación de la ciudad, entendida como la revitalización de la misma, poniendo en valor las tramas y tejidos correspondientes a la ciudad consolidada, especialmente el casco histórico y zonas adyacentes, mediante la rehabilitación de edificio de uso residencial.
Estas actuaciones de renovación y rehabilitación urbana tendrían conforme al artículo 110 de Ley 272011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, la consideración de actuaciones de transformación urbanística, según lo dispuesto en el artículo 14.1 del texto refundido de la Ley de Suelo Estatal, siéndoles de aplicación el régimen legal establecido en dicho texto a las actuaciones de urbanización o de dotación, según sea su objeto.
● Los objetivos de estas medidas son:
-Transformar y generar las áreas particularmente degradadas: áreas que poseen valores potenciales distribuidas de forma estratégica en el centro histórico de la ciudad, y que sean actuaciones integradas y desde la iniciativa pública.
- Impulsar la Rehabilitación residencial.
- Apoyar a los sectores sociales más desfavorecidos y posibilitar el mantenimiento de la población residente y la integración de colectivos marginados en condiciones de vivienda digna.
- Propiciar la implantación de nuevas actividades que, siendo adecuadas y compatibles con los valores patrimoniales existentes, sirvan tanto para fomentar una racional explotación turística de sus recursos patrimoniales como para mejorar el nivel de actividad.
- Proteger y poner el uso del patrimonio más monumental completando la restauración del mismo e incorporando usos que apoyen la reactivación del área y que sean compatibles con los valores patrimoniales.
- Crear las condiciones de participación e implicación social e institucional como marco de sensibilización y de concertación necesaria para aunar los esfuerzos en la conservación y rentabilización del patrimonio.
El órgano de gestión de estas medidas reside en la Consejería de Obras Públicas y Vivienda, a través de EPSA (Empresa Pública de Suelo de Andalucía), mediante la constitución de la Oficina Técnica sita en la calle Francos.
Esta declaración de Área de Rehabilitación Integral posibilita la concesión de ayudas y subvenciones, que permitan la rehabilitación del parque residencial y la revitalización de la zona.
● Propuestas específicas:
Cercanía a la ciudadanía:
-Parece lógico que tratándose de una ciudad como Jerez, con la reconocida capacidad profesional de los técnicos que conforman el Ayuntamiento, sea éste quien gestione la rehabilitación del centro histórico. Es descabellado, en aras a economizar gastos, duplicar administraciones en la ciudad, como es el caso de la Oficina de Rehabilitación de EPSA en la ciudad.
-Hay que partir de la premisa, que la administración más cercana al ciudadano es su ayuntamiento. Y debe ser este, sin olvidar la colaboración interadministrativa con la Junta de Andalucía o incluso con el Estado, quien lidere esta actuación.
Sinergia de Delegaciones Municipales:
-La rehabilitación del centro histórico no debe quedar sólo en la mera actuación constructiva y urbanística, debe llegar más allá. Más allá, en el sentido de la aplicación coordinada de las distintas políticas y acciones que se deban poner en marcha. De aquí, surge, la necesidad de la creación de un órgano, dentro de Emuvijesa, que aglutine la coordinación de este tipo de actuaciones. Se dice bien, que aglutine, ya que en ningún momento el protagonismo de otra delegación Municipal debe ser eclipsada: Participación versus Desmotivación.
Oficina Única de Gestión:
-Actualmente, el ciudadano interesado en acometer una determinada actuación, se le deben facilitar todo tipo de gestiones encaminadas a ponerla en marcha. Este aspecto no hace más que justificar más aún, la necesidad, de que sea el propio ayuntamiento, a través de Emuvijesa, quien coordine y gestione todos estos aspectos
Participación Municipal:
-Mediante el oportuno procedimiento, debe ser el ayuntamiento quien aporte la redacción de proyectos técnicos, así como la dirección de las obras, bien directamente a través de sus propios técnicos, bien mediante la firma de un convenio con el Colegio de Arquitectos y de Arquitectos Técnicos que canalice la participación de éstos en todo el procedimiento.
-Además sería conveniente utilizar figuras aprobadas en su día: Zona de derecho de Tanteo y retracto, Inspección Técnica de Edificios, como medidas de incentivación de las políticas de rehabilitación y no como instrumentos coercitivos.
-La gestión urbanística debe estar íntimamente unida a la gestión del patrimonio público del suelo. Estos significa que para poder alcanzar los objetivos propuestos, aquella se debe encaminar a la obtención de suelos y edificios, que se integrarán en el patrimonio público, y que se obtendrán mediante la materialización en los mismos de las cesiones, que obligatoriamente deben realizar los agentes intervinientes, relativos al aprovechamiento urbanístico que corresponde al ayuntamiento por ministerio de la ley.
-Los edificios y suelos, una vez incorporados al patrimonio público, serán cedidos por su coste urbanístico a Emuvijesa, que como empresa municipal especializada, promoverá las actuaciones residenciales sobre los mismos, tanto mediante la rehabilitación como obras nuevas, utilizando los programas pertinentes del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y con la financiación en él establecida, cubriendo así diferentes segmentos económicos de la población, mediante la promoción de viviendas en el alquiler, alquiler con opción a compra y venta, tanto en régimen especial como general. Hay que matizar que es importante que Emuvijesa siga manteniendo su actividad, mediante una posición de independencia y solvencia económica que le permita, ante las entidades crediticias, obtener la financiación necesaria para hacer frente a sus obligaciones y proyectos; única posibilidad de hacer viable económicamente no sólo la empresa sino todos los objetivos programados en materia de vivienda por el ayuntamiento de la ciudad.
Dinamización Económica:
-Partiendo de la realidad del despoblamiento del recinto intramuros del centro histórico, debe ser aquí, donde la ciudad debe localizar un nuevo nicho de mercado. Sabemos que la capacidad de desarrollo industrial de la ciudad es muy limitado y, en todo caso su puesta en marcha sería a largo plazo y, por lo tanto, se puede pensar en que las actuaciones de rehabilitación, pueden ser un motor para un sector muy específico de la sociedad jerezana.
● Otras propuestas:
Declaración de zonas de infravivienda:
-Figura que tiene como objeto perseguir la mejora sustancialmente de las condiciones precarias de alojamiento en zonas urbanas con núcleos de infravivienda, mediante la combinación de obras de rehabilitación, nueva planta, urbanización y trabajo social, de manera que se propicie el mantenimiento de la población residente.
-Barrios históricos de la ciudad en autoconstrucción: El Pelirón, San José Obrero, Olivar de Rivero, etc, son propicios para este tipo de actuación.
Zona de Rehabilitación de Iniciativa Municipal:
-Mediante la Rehabilitación concertada de Iniciativa Municipal podrán desarrollarse actuaciones de rehabilitación integral de ámbitos urbanos, gestionadas por el ayuntamiento, donde aplicar, de manera complementaria a otras acciones de carácter físico y social, los distintos programas incluidos en el Plan Andaluz.
-Estos programas se podrán adaptar en lo relativo a convocatorias y los procedimientos y plazos de gestión y de financiación a las características específicas de dichas actuaciones.
-En el desarrollo de las actuaciones de Rehabilitación Concertada de Iniciativa Municipal se integrará la participación de los colectivos vecinales afectados.
-Solicitar la declaración de Área de Rehabilitación de Iniciativa Municipal para la zona que comprende la actuación del Plan Urban, para que Emuvijesa gestione la puesta en marcha y desarrollo de las actuaciones en materia de vivienda, y que complemente aquellas que sean realizadas por el Plan Urban en materia de formación, equipamiento, empleo, etc.
